Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat

Gerechtigkeitsbrunnen (auch Justitiabrunnen) auf dem Römerberg in Frankfurt am Main Quelle: Kryssia Campos /Getty Images
Artikel · Bauen

Städtebaurecht

Das Städtebaurecht (auch: Bauplanungsrecht) ist ein Teilgebiet des öffentlichen Baurechts.

Dem Städtebaurecht kommt die Aufgabe zu, die rechtliche Qualität des Bodens und seine Nutzbarkeit festzulegen und regelt damit die flächenbezogenen Anforderungen an ein Bauvorhaben. Zielsetzung des Städtebaurechts ist die Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung; zentrales Element hierfür ist die Bauleitplanung. Das Städtebaurecht regelt dementsprechend die Vorbereitung und Leitung der baulichen und sonstigen Nutzung der Grundstücke.

Städtebaurecht

Dem Städtebaurecht kommt die Aufgabe zu, die rechtliche Qualität des Bodens und seine Nutzbarkeit festzulegen und regelt damit die flächenbezogenen Anforderungen an ein Bauvorhaben. Zielsetzung des Städtebaurechts ist die Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung; zentrales Element hierfür ist die Bauleitplanung. Das Städtebaurecht regelt dementsprechend die Vorbereitung und Leitung der baulichen und sonstigen Nutzung der Grundstücke.

Das Städtebaurecht wird vom Bund geregelt. Seine Rechtsquellen sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die auf das Baugesetzbuch gestützten Rechtsverordnungen:

Flankiert und ergänzt wird das Städtebaurecht des Bundes durch zahlreiche weitere Rechtsbereiche, die spezialgesetzliche Regelungen für das Bauen enthalten, die zum Teil für alle Bauvorhaben, zum Teil für Bauvorhaben in besonderer örtlicher Lage, teilweise nur für Sonderbauten gelten.

Baugesetzbuch (BauGB)

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist die wichtigste Rechtsquelle des Städtebaurechts. Es enthält insbesondere die Vorschriften zum Allgemeinen und Besonderen Städtebaurecht.

Das Baugesetzbuch wurde in größerem Umfang inhaltlich zuletzt durch das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) geändert.

Weitere Anpassungen sind durch folgende Gesetze erfolgt:

  • Gesetz zur Anpassung des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes und anderer Vorschriften an europa- und völkerrechtliche Vorgaben vom 29. Mai 2017 (BGBl. I S. 1298)
  • Gesetz zur weiteren Verbesserung des Hochwasserschutzes und zur Vereinfachung von Verfahren des Hochwasserschutzes (Hochwasserschutzgesetz II) vom 30. Juni 2017 (BGBl. I S. 2193)
  • Gesetz zur Modernisierung des Rechts der Umweltverträglichkeitsprüfung vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S. 2808)

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine so genannte Ministerverordnung, die mit Zustimmung des Bundesrates auf Grund der Ermächtigung in Paragraph 9a BauGB erlassen wird. Sie enthält Abschnitte über die Art der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen sowie Überleitungs- und Schlussvorschriften.

Die BauNVO konkretisiert die in den Bauleitplänen (Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen) der Gemeinden möglichen Festsetzungen. Von hervorgehobener Bedeutung sind die Vorschriften über die verschiedenen Baugebiete (zum Beispiel Wohngebiete, Gewerbegebiete) und die in ihnen zulässigen baulichen Nutzungen.

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Die Verordnung legt die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken fest. Sie findet überall dort Anwendung, wo der Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien zu ermitteln ist. Anwender sind vor allem die Gutachterausschüsse für Grundstückwerte, Sachverständige für die Grundstückswertermittlung, Banken und Versicherungen.

Die ImmoWertV ist eine moderne, praxisorientierte Grundlage für die Immobilienbewertung und leistet einen wichtigen Beitrag für eine den heutigen Anforderungen entsprechende Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. Sie sichert damit die fachliche Qualität vieler Wertermittlungen.

Die ImmoWertV berücksichtigt unter anderem die energetischen Eigenschaften als Gebäudemerkmal oder auch die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände, wie sie etwa in Stadtumbaugebieten vorliegen. Sie regelt den Umgang mit künftigen Entwicklungen, weil diese für den Verkehrswert von entscheidender Bedeutung sind, fordert insoweit jedoch, dass diese solide und nachvollziehbar ermittelt werden. Spekulative Annahmen sind damit ausgeschlossen. Darüber hinaus wurde das Discounted-Cash-Flow-Verfahrens in einer für die Grundstückswertermittlung geeigneten Form aufgenommen, so dass auch die internationale Vermittelbarkeit gegeben ist.

Wertermittlungsrichtlinien

Mit dem In-Kraft-Treten der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) am 1. Juli 2010 ergab sich das Erfordernis einer Überarbeitung der bisherigen Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006). Dies erfolgte schrittweise in Form der drei Einzelrichtlinien, die in einem nächsten Schritt zusammengeführt werden sollen:

  • Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL)
  • Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)
  • Ertragswertrichtlinie (EW-RL)

Die Richtlinien enthalten Anwendungshinweise zum jeweils geregelten Wertermittlungsverfahren. Damit vertiefen sie die in der ImmoWertV geregelten Verfahrensgrundsätze. Sie sollen dazu beitragen, eine modellkonforme Ermittlung des Sach-, Vergleichs- bzw. Ertragswerts sowie des Bodenwerts und der den jeweiligen Verfahren zugrunde liegenden Daten nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen zu gewährleisten.

Die drei neuen Richtlinien ersetzen die entsprechenden Regelungen und Anlagen zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006). Für Bereiche, die von den neuen Richtlinien nicht erfasst werden, bleiben die WertR 2006 bis zur Veröffentlichung einer zusammengeführten und überarbeiteten Wertermittlungsrichtlinie sinngemäß anwendbar, soweit dies mit der ImmoWertV vereinbar ist.

Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL

Die Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten enthält grundlegende, mit den Ländern und Kommunalen Spitzenverbänden abgestimmte Handlungsempfehlungen für die Bodenrichtwertermittlung durch die örtlichen Gutachterausschüsse. Die flächendeckende Ermittlung von Bodenrichtwerten ist eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.

Bodenrichtwerte tragen zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt bei. Ihnen kommt vor dem Hintergrund der Internationalisierung des Immobilienmarktes eine besondere Bedeutung zu, denn neben den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Kontext internationaler Finanzmärkte ist die Transparenz der maßgebliche Faktor für das Engagement vieler Investoren. Damit steigt auch die Nachfrage nach geeigneten und aktuellen Bodenrichtwerten für die verschiedenen Bewertungszwecke, wie zum Beispiel Verkehrswertermittlung für An- und Verkauf, Bilanzierung des Grundvermögens oder Besteuerung.

Die nötige Marktransparenz und die gestiegenen Anforderungen an den Umfang wie die Qualität der Bodenrichtwertermittlung erfordern die Einhaltung möglichst einheitlicher Standards, denn nur so sind Bodenrichtwerte überregional vergleichbar. Zugleich muss die bislang sehr unterschiedliche Qualität der Bodenrichtwertermittlung angehoben werden.

Bauordnungsrecht

Neben dem Städtebaurecht umfasst das öffentliche Baurecht auch das Bauordnungsrecht. Das Bauordnungsrecht wird von den Ländern insbesondere in den Landesbauordnungen geregelt. Es befasst sich mit den baulich-technischen Anforderungen an die Bauvorhaben und regelt in erster Linie die Abwehr von Gefahren, die von der Errichtung, dem Bestand und der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen. Auch die Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und zur Bauaufsicht finden sich in den Bauordnungen der Länder.

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